券商研判地产股钱景机会隐现

谨慎乐观：政策或不再加码

国泰君安2012年房地产行业投资策略报告表示，2012年的市场将是平衡再生的市场，上半年仍是价格调整的艰难时期，而随着降价的蔓延、资金的全面紧张，预计在明年中期左右政策或有条件放松，政策从严厉转向平衡、供大于求也将转向供求逐步平衡，严重抑制的销量将获得再生。

申银万国的年度房地产行业策略也较为乐观，认为2012年流动性将有所改善，意味着楼市销售萎缩幅度将相对较为温和。基于对明年8万亿信贷的预测和经济二季度触底回升的假设，预计信贷额度宽松将带来流动性改善和购房利率成本下行，预计明年楼市销售额增长在-9%至3%之间，销售呈现前低后高。

光大证券(601788)对明年房地产行业的判断也是政策面已经见底，明年将逐步向好，限购政策变化不大，将向积极面微调，货币已成为楼市影响第一要素，货币拐点将带动楼市成交回升。

国都证券则认为明年地产市场表现为先抑后扬，短期内受制于严厉调控政策、库存高企、资金面紧张因素影响，预计前两个季度将延续2011年四季度走势，价格有所下降，但销量没有明显起色；第二三季度由于资金面持续紧张，销售回款不足，价格继续下降并最终带来成交回暖；持续的价格调整逐渐受到需求面和政策面的认可，进入第三四季度会销量上升，价格企稳。

不过，也有券商持偏悲观的观点，认为政策不会有明显放松。东兴证券认为，房地产行业仍存在危机，明年房价下调将受到高成本的土地和中高档项目库存这“二高”因素的牵制，调控仍将持续制约着房地产行业的增长。2012年房地产行业仍需探底。2012年流动性有所改善，但松动的空间有限，在保障房交付使用未初具规模前，政策调控不会有较大松动。

东北证券(000686)的判断与之类似，认为本轮房地产市场的调整短期之内不会结束，一二线城市的调整和房价下跌将会逐步影响到三四线城市购房者的心理预期，从而使得2012年全国房地产市场整体入冬。预计2012年全国商品房成交量增速将会在正负10%之间，同时房价步入调整的城市和地区将会越来越多，但出现深幅调整的概率不大。

地产股机会隐现

对于2012年房地产行业的评级，国泰君安策略报告维持增持评级，认为很多房地产股跌破了2008年估值底的股价，相当于隐含了行业可能的调整幅度预期（全行业房价下跌35%），因此未来最敏感因素是政策面变化。其中，未来高周转低估值龙头可以关注，2012年有望获得绝对收益。

银河证券则建议投资者趁每次震荡时机低位吸纳，等待行业一季度政策和基本面预期的反转时点到来。一线龙头公司保利、万科等在弱市中的优异表现将会持续，快速周转、贴近市场需求的策略将会使其保持稳定的销售增长率，预计20%-25%的年均增速以及明年平均7倍的市盈率具有较大吸引力。

南京证券对地产股的投资策略是，GDP增速在一季度可能出现明显的下滑，因此政策微调的时点在第二季度的可能性较大，“纯”地产开发商将成为政策微调的最大受益者。建议在二季度开始持有资金状况良好的地产股。

平安证券则认为，地产股目前估值普遍在历史低位，但在价格未出现符合预期的调整前，政策始终会压制估值；目前不建议大规模配置地产股，但安全边际高、未结算合同额后已跌破净资产的品种可战略性加仓。2012年的配置思路上建议配置产品线相对均衡，刚需占比较高，成本优势明显的品种；业绩弹性高，销售、业绩等方面明年有明确亮点的公司；有资产注入预期的品种。

东兴证券建议，明年上半年追求资产最佳配置和效益最大化的专业化开发企业难有好起色。而上半年开发多种类型的产品，且伸向非开发环节的多元化公司受调控影响小、增长稳定。

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